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AG真人游戏 蔡浩等:存量房贷定价基准转换怎么选?

时间:2020-03-03 00:05来源:未知 作者:admin 点击: 74 次
很多朋友关切选择新的定价基准后,每月的房贷还款是会增加还是减少。其实,根据人民银行公告中的规定“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”,

  很多朋友关切选择新的定价基准后,每月的房贷还款是会增加还是减少。其实,根据人民银行公告中的规定“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”,住房贷款客户即便在今年(3-8月)选择了转LPR定价浮动贷款利率,今年的实际贷款利率都不会改变,只是以LPR为基础的加点点差(可能为正也可能为负)会根据客户此前的实际贷款利率而有异同,而这个加点一经确定,未来将不会改变,将存续于整个贷款剩余周期。

  五、结论

  二、固定贷款利率是否值得选?

  不过,正如上文所述,本次LPR加减点本身就是依据客户实际贷款利率而定的,因此贷款利率较低的客户,是能够享受到LPR减点的。换句话说,住房贷款客户是在自身当前实际贷款利率的基础上根据年末LPR的报价情况来确定来年贷款利率,理论上只要不遇到长期的加息周期,对浮动利率贷款客户的影响不会那么明显。

  四、更长期的视角

  退一步来看,如果小概率事件发生,全球经济寻找到了新的增长点,增速抬升,无风险利率升高AG真人游戏,通胀上升AG真人游戏,国内进入加息周期。在这种场景下AG真人游戏,浮动利率贷款的支出成本可能上升,但增长和通胀通常会推高固定资产价格(货币购买力下降,支出成本实际降低),而房地产正是其中的代表。房价的上升会带来财富效应,能够抵消利息支出增加带来的影响,对以自住和改善型需求为主的房贷客户几乎没有负面影响。

  比如客户A此前的住房贷款(默认都在5年以上,调整后以5年LPR利率为基准)为基准利率,即4.9%,由于个人住房贷款的重定价周期至少为一年,所以最近一个可用LPR定价日为2019年12月20日,彼时的5年LPR定价基准为4.8%,则客户A将房贷转换为LPR定价后,其贷款利率就是5年LPR 10个基点。10个基点就是客户确定的贷款加点,未来在贷款存续周期内将不再变化。

  至于对更长期限的隐含利率预测,由于金融产品是有期限利差的,理论上3年以上的远期利率隐含的期限利差较多,因此在政策不变的情况下,更长期限远期利率的指导意义在减弱。对于更长期限的利率走势,可能还要从经济、通胀等方面来分析。

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  从宏观视角来看,当前世界主要发达国家都深陷负利率泥潭,中国的无风险利率虽然为正,但面临经济结构调整和增长速度换挡,利率水平逐步下降可能会成为一个长期的态势。对个人房贷客户来说,选择LPR浮动利率贷款则未来有利(相对于2019年12月的基准)的年份可能会更多。

  如此一来,到底要不要选择固定利率贷款结构,除了客户的支付习惯外,更重要的就是看未来利率的走势。

  一、无论怎么选,大家2020年的贷款利率都不会变

  从目前的1年LPR IRS各期限品种来看,隐含2020年12月LPR的远期定价大致在3.85,相较于2月定价,有20个点的降息预期,对5年LPR而言,大致就是10个点的降息预期(至4.65%)。此外,2021年末的1年LPR远期利率在3.87,对应的5年LPR远期利率是4.66;2022年末的1年LPR远期利率在3.91,对应5年LPR则是4.68,可以理解为有50%的概率上升5bp;2023年末的1年期和5年期LPR则双双回升到当前水平(2020年2月),分别为4.06%和4.75%,但依然低于2020年的贷款定价水平(2019年12月,分别是4.15%和4.80%)。

  中新经纬客户端3月3日电 题:《蔡浩等:存量房贷定价基准转换怎么选?》

  换句话说,如果客户选择今年将贷款利率转换成LPR,那么从金融衍生品市场的隐含利率来看,2020年贷款年度利率持平,而2021-2024年度的贷款利率是能够享受到5-15个点的降息优惠的。

  由于不选择以LPR为定价基准的浮动利率,就只能选择固定利率贷款,且以后不能更改,于是一些实际贷款利率较低的朋友(比如在2015年4季度和2016年买首套房)咨询,是否趁房贷利率较低的时候锁定这个低利率成本?这么想并非没有道理,尤其是对家庭收支有详细规划的家庭而言,希望年收入和支出相对固定,那么在自身贷款利率较低的情况下,选择没有利率风险的固定利率贷款,也未尝不是一种好的选择。

  我们建议,对多数收支现金流没有太强要求的个人住房贷款客户而言,可以考虑选择以5年LPR为基准的浮动利率贷款;对少数收支有明确规划的客户,可以考虑选择固定利率贷款。而如果客户的住房贷款存续期限在5年以内(5年以内贷款以1年LPR为基准),则按上文我们分析的市场隐含的近5年远期利率定价来看,浮动利率毫无疑问是更好的选择。(中新经纬APP)

  三、从金融市场衍生品市场看近5年LPR利率走势

  在金融衍生品市场上,基于5年LPR的IRS成交较少,远期利率难以测算,但基于1年LPR的IRS品种交易较活跃。我们可以大体测算目前1年LPR的远期利率,再按照此前5年LPR和1年LPR变动的规律,推出5年LPR的远期利率。自2019年8月,央行进行贷款利率市场化改革以来,1年期LPR已经下降26个bp,而5年期则下降15bp。出于“房住不炒”的政策目的,两者间的变动节奏,大致是1年LPR调降10个点,5年LPR调降5个点。

  作者 蔡浩(浙商银行金融市场部首席宏观策略分析师)徐信(浙商银行金融市场部交易员)

  根据国家金融与发展实验室新近公布的杠杆率数据,中国居民杠杆率已经达到55.8%,而个人住房贷款占居民全部债务的比率大概在55%左右。可见,房贷是居民部门负担最重的债务,备受千千万万家庭的关心。我们从金融市场角度,结合对未来利率的走势,试图给大家一个符合逻辑的选择建议。

  此外,正如我们在本文开头所阐述的那样,当前居民杠杆率已经较高,其中房贷又是大头。在存量贷款转换完毕,而增量贷款都是以LPR为基准定价之后,若利率大幅抬升,会给居民部门产生更大的偿债压力,出于金融稳定和社会稳定考量,这种局面出现的概率也不会太大。

  根据中国人民银行〔2019〕第30号公告,存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日起启动,8月底之前完成。贷款客户可以选择以LPR为基准加点形成的浮动利率贷款,也可以选择转换为固定利率贷款。个人住房贷款是以贷款利率为基准的浮动利率贷款(每年1月1日重新定价),属于本次定价基准转换的范围,因此备受各界关注。

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